گزارش 1399-04-14

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

تبدیل به اوراق بهادار کردن راهی مناسب برای مدیریت ریسکهای بر شمرده شده در بازار املاک و مستغلات برای سازندگان و سرمایه گذاران، خریداران و سیاستگزار است

پیشگفتار
املاک و مستغلات یکی از بخشهای مهم هر اقتصادی است. در ایران نسبت به بسیاری از کشورهای دیگر، این بخش از وزن و اهمیت بالاتری برای اقتصاد کشور، مردم و دولت برخوردار است. جذابیت خبری آن چه در سطح سیاستگذاری و چه در سطح مردم بسیار بالا است و تحولات آن توسط تمامی مردم و فعالان اقتصادی به صورت پیوسته رصد میشود. در بررسی این بازار در شرایط کنونی، ریسکهای تعیین کنند های از نظرگاه بازیگران اصلی این بازار قابل تشخیص است. دوره های رکود و رونق پیاپی ریسکهای مختلفی را برای بازیگران این بازار رقم زده است.
اصلیترین ریسکهای موجود در دوره رکود فعلی با توجه به ویژگیهای خاص آن از قبیل چسبندگی قیمت به بالا و عدم امکان تجهیز مالی برای خریدار ملک عبارتند از: عدم امکان سرمایه گذاری با سرمایه های خرد، عدم امکان سرمایه گذاری در شاخصی که مستقیماً به بازار ملک مرتبط باشد و عدم پوشش ریسک جهش قیمتی در شرایط رونق بعدی، نبود یک ابزار سرمایه گذاری ملکی با ریسک و بازده متناسب با شرایط مشابه سایر دارایی های مالی و هزینه های مبادله. همچنین از دید سرمایه گذاران فعلی و سازندگان در بازار ملک مجموعه ای از ریسکها در شرایط رکود قابل احصا است: رکود بالا، فشار عرضه و پیشی گرفتن عرضه حتی بر تقاضای بالقوه، نقد شوندگی بسیار پایین املاک، عدم امکان استفاده از شرایط رکود برای ساخت واحدهای کم هزینه تر و استفاده از شرایط رونق آتی بدلیل قفل بودن دارایی، نبود سپر تورمی در ملک به طرز استثنائی در شرایط رکودی موجود. از دید سیاستگذار هم ریسکهای اصلی قابل تشریح است: عدم تعادل عرض و تقاضا، عدم شفافیت اطلاعاتی و مالیاتی، نحوه و زمان کاهش حباب در بازار ملک.
تبدیل به اوراق بهادار کردن راهی مناسب برای مدیریت ریسکهای بر شمرده شده در بازار املاک و مستغلات برای سازندگان و سرمای هگذاران، خریداران و سیاس تگزار است. با بررسی را ههای مختلف برای تبدیل به اوراق کردن رو شهای گونا گون عملاً دو دسته راه پیش روست. را ههایی که به تبدیل به اوراق کردن اصل دارایی م یپردازند و را ههایی که عقدی بر پایه دارایی را تبدیل به اوراق م یسازند. در بین را ههای فوق تنها روشی که مستقیماً خود دارایی تبدیل به اوراق بهادار شده است صکوک وکالت یا مورد مشابه آن صکوک مشارکت است. همچنین این موارد تنها مواردی هستند که مستقیماً بر طرف تقاضا موثرند.
با بررسی تجارب موجود در ۲۱ کشور مختلف، مجموع های از روی ههای عمومی برای نهاد مالی مورد استفاده برای تبدیل مستغلات به دارایی مالی، قابل تشخیص است که هر مجموعه قوانین در این مورد باید این موارد را در نظر داشته باشد. از جمله این موارد می توان به نحوه تاسیس، دارای یهای قابل سرمای هگذاری و محدودی تهای آن و رو شهای باز خرید اشاره کرد.
به طور خاص در این نوشته بر نوع خاصی از صندوق ها، صندوق املاک و مستغلات تمرکز شده است. این صندو قها راه بسیار مناسبی برای دادن تضمین نقدشوندگی به سرمای هگذاران است و از این باب تا حد زیادی می توان تئور یهای بانکداری را برای آ نها صادق دانست. از طرف دیگر فشار قابل توجهی به مدیران برای عملکرد مناسب و شفاف وارد می کنند که منجر به شفافیت بالا خواهد شد. با این وجود ریسک نقدینگی همیشه با این صندوق هاست و به همین خاطر هم در بسیاری از کشورها توسعه شایسته پیدا نکرد هاند. دو دسته راه برای تضمین نقدشوندگی واحدهای صندوق استفاده می شود: ۱( نگ هداری بخشی از دارایی به صورت نقدی توسط صندوق و ۲( ایجاد دور ههای انجماد باز خرید برنام هریزی شده و محدود ساختن باز خرید به دور ههای کوتاه، که این روش دوم برای صندوق با سرمایه ثابت هم در بسیاری کشورها اعمال م یشود.
به طور کلی استفاده از صندو قهای املاک و مستغلات باعث می شود: الف( افراد با حداقل سرمایه واحد دارای یها را بخرند و امکان مشارکت در بازار ملک را داشته باشند. ب( نقدشوندگی بازار ملک به یکباره قابل رقابت با ارز و طلا می شود در حالی که هزینه تضمین نقدشوندگی هر واحد سرمای هگذاری با توجه به ماهیت کاملاً سرمای های ملک پایی نتر خواهد بود. ج( با پایین آمدن ریسک نقدشوندگی و بالا رفتن شفافیت بازار ملک در میان مدت سود مورد مطالبه سازندگی اماک پایین می آید و در بلند مدت شتاب تورم قیمت ملک کم می شود. د( با توجه به سرمای هگذاری مستقیم افراد در سبدی از ملک این روش یک صندوق مطمئن برای صاحب خانه شدن خواهد بود چرا که سرمای های که فرد برای خان هدار شدن به مرور زمان کنار می گذارد با خود بازار ملک تغییر ارزش م یدهد. و( با ایجاد یک بازار متشکل کارا راه برای نظام مند کردن مسکن به عنوان یک کالا هم باز
خواهد شد. به راحتی با استفاده از قوانین بازار می توان خالی نگه داشتن ملک یا مانند آن را غیر اقتصادی کرد.
شهر مشهد یکی از مستعدترین نقاط برای را هاندازی صندوق املاک و مستغلات م یباشد. شهرداری مشهد عموماً با مسئله نحوه مدیریت مستغلات و دارای یهای شهری درگیر است. این مسئله اعم از مدیریت املاک تملیکی تا زمان اجرای طرح، مدیریت دارای یهای بدست آمده پس از اجرای طرح، مدیریت گذرگاه های شهری بازارپذیر مثل زیرگذرها و مانند آن است. تجمیع این دارایی ها و تبدیل به اوراق بهادار کردن یک راه فوری برای گسترش توان اعتباری شهرداری بدون الزام به فروش این مستغلات است. همچنین در این ساختار امکان ایجاد یک مدیر مستغلات حرف های و جدا کردن مالکیت از مدیریت وجود دارد. به این مسئله می تواند علایق خاص جغرافیایی در خراسان رضوی برای سرمای هگذاری تجمیعی در مستغلات را هم افزود که بدلیل نبود هیچ چارچوب معقول و قانونی منجر به مشکلات عظیم ملی شده است بدون آن که از این انرژی برای توسعه شهری استفاده شده باشد.
معاونت اقتصادی شهرداری مشهد در راستای فعالی تهای خود جهت را هاندازی اولین صندوق املاک ومستغلات در کشور برنام هریزی و اداره مولدسازی دارایی ها را تاسیس نموده است. همزمان دستور العمل ایجاد این صندو قها در سازمان بورس اوراق بهادار تهیه و نهایی شده است. لذا با توجه به اهمیت موضوع در این نوشتار تاش به معرفی جامع تری از صندوق های املاک و مستغلات می شود.
محمدرضا گلکانی
مسئول اموراملاک و دارایی معاونت اقتصادی

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *